Корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок. Оценка квартиры доходным подходом Корректировка на наличие мебели в квартире оценка
Начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член
СРО РОО (регистрационный № 0003083)
При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.
Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры - на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).
Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.
1. Корректировка на торг
При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.
2. Корректировка на дату продажи (предложения)
Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно - тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.
Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.
3. Корректировка на условия сделки
При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки - на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример - если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.
4. Корректировка на право собственности
На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.
Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.
5. Корректировка на местоположение
Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.
Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).
6. Корректировка на этаж
При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость - это на каком именно этаже расположена квартира - на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах
Корректировка на этаж составляет 15% - на первый этаж и 10% - на последний.
7. Корректировка на класс качества отделки
Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.
Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.
При этом выделяют четыре вида отделки:
- без отделки - отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
- простая отделка - стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
- улучшенная отделка - стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
- высококачественная отделка - в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.
8. Корректировка на тип дома
При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.
Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.
9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.
При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше - имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.
При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь - каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.
Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.
10. Корректировка на вид из окон
Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто - при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали - стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны - и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.
11. Корректировка на наличие балкона/лоджии
Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.
12. Корректировка на санузел
При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.
13. Корректировка на ликвидность доли в квартире
Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.
При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.
При применении корректировки на ликвидность доли в квартире, она составляет от 10 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также характеристики всей квартиры.
1) Корректировка на «торг» позволяет осуществить приведение цены предложения к цене продажи. В результате опроса участников рынка жилой недвижимости г. Симферополь (Агентства недвижимости «Русский Крым», «Орион», «Риэлком», «Вета», «Крымский Терем», «Парад Недвижимости», «ВИП Шанс») выявлено, что скидка на торг при продаже подобной жилой недвижимости составляет в среднем 10%.
2. Корректировка на «риэлтерские услуги» позволяет скорректировать цены предложения от агентств недвижимости к стоимости без учета расходов на их услуги. В результате анализа средних цен на риэлтерские услуги (Агентств недвижимости «Инфосервис», «Бизнес Крым», «Крым Плюс», «РИО», «Мир недвижимости», «Дом-Плюс»), оценщиком установлено, что средняя стоимость услуг агентств недвижимости составляет 5%.
3. Корректировка на «местоположение» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и эти аналоги сопоставимы по данному фактору.
4. Корректировка на «материал стен» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и аналоги расположены в панельных домах.
5. Корректировка на «год постройки». При прочих равных условиях, цена квартиры в обратной пропорции зависит от года постройки дома вследствие увеличивающегося физического износа данного здания. Данная корректировка не применялась поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию.
6. Корректировка на «этаж». Квартиры, расположенные на крайних этажах жилых домов, при прочих равных условиях имеют более низкую в пересчете на 1 кв.м. стоимость в сравнении с квартирами, расположенными на средних этажах. Данная корректировка не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги расположены на последнем этаже пятиэтажных зданий.
7. Корректировка на «количество комнат» всех объектов-аналогов идентична, поэтому корректировка не применялась.
8. Корректировка на состояние (наличие техники и мебели). На основании анализа рынка, проведенного в разделе 3 выявлено, что стоимость 1 кв.м. квартир с мебелью и встроенной техникой в среднем на 12% выше, чем в квартирах без такого оборудования. Следовательно оценщиком применена понижающая корректировка на эту величину
Таблица 13
Таким образом, выборка является однородной и её можно использовать для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, значения стоимости предложения подобранных аналогов находится в среднерыночном диапазоне.
Можно ли повышать цену квартиры в Тюмени, если вы собираетесь оставлять в ней мебель и бытовую технику? Ответ оценщиков ООО «АГА Т-Оц ен ка» — и да, и нет. Подробнее – в нашем аналитическом материале.
Разумеется, каждый покупатель волен поступать, как хочет, но статистика рынка говорит нам о том, что повышение цены квартиры, если вы собираетесь оставить в ней предметы интерьера, не всегда оправдано.
Начнем с того, что уже стало рыночной практикой. Почти во всех квартирах нового фонда при продаже остается встроенная мебель и кухонный гарнитур, иногда – с встроенной бытовой техникой.
Статистика цен показывает, что это уже не считается поводом добавить лишние десятки тысяч к цене квартиры. Но преимуществом при выборе встроенная мебель будет (если она в хорошем состоянии, конечно же).
Но как расценивать ситуацию, когда продавец собирается оставить в квартире всю мебель, да еще и бытовую технику ? Увы, но времена тотального дефицита уже прошли, и б/у может заинтересовать только тех, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. А таких покупателей во время кризиса немного.
Чтобы понять, влияет ли мебель на , мы проанализировали сегмент вторичной недвижимости 1,2,3 Микрорайонов в Тюмени, рассматривая предложения сопоставимых квартир с мебелью и без.
Анализ позволил разделить сопоставимые группы на несколько сегментов. В первом оказались квартиры из категории низких цен (от 44,5 до 50 тыс. руб./кв.м), во втором – средние по ценам предложения (50 -60,5 тыс. руб./кв.м), в третьем – квартиры с высокими ценами (от 70,0 до 80,5 тыс. руб. за кв.м).
Напомним, что средняя стоимость предложения в районе на момент проведения исследования – 54 824 руб./кв.м.
Как показало исследование, поправка на наличие в мебели в квартире зависит от того, в какой ценовой сегмент попадает предложение. Результаты сведены в таблицу:
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
- В нижнем ценовом сегменте, для большинства случаев, действительна ситуация, когда продавец не повышает цену на квартиру. Скорее мебель остается, как «нагрузка», а состояние ее таково, что доплачивать за нее никто не будет.
- В среднем ценовом сегменте встречаются как ситуации, в которых за мебель не доплачивают, так и ситуации, когда мебель является причиной для продавца, чтобы поднять цену (причем, весьма значительно). Здесь все зависит от состояния мебели и/или техники. Современные модели в хорошем состоянии как раз и могут поднять цену на те самые +15%, а старая мебель и техника уже не станут фактором повышения.
- Высокий ценовой сегмент показывает небольшие, но стабильные поправки на наличие мебели и бытовой техники при продаже квартиры. Разумеется, здесь априори понимается, что вещи находятся в хорошем состоянии, это импортные и современные модели.
ООО «АГА Т-Оц ен ка» предлагает консультационные услуги по расчету возможной стоимости продажи вашего имущества с учетом всех факторов формирования рыночной цены. Расценки на консультационные услуги приведены в нашем
