Būvniecības izmaksu noteikšanas metode. Būvniecības izmaksu noteikšanas metodes
Uzstādīšanas darbi
Pamatojoties uz MDS 81-35.2004 3.27.punktu, tiek noteiktas paredzamās izmaksas:
1. Pamatojoties uz indeksa metodi (BIM).
2. Resursu indeksa metode (RIM).
3. Resursu metode.
4. Metode, kuras pamatā ir palielināts aprēķinātie standarti aktīvi, tostarp iepriekš uzbūvētu vai projektētu analogo iekārtu datubāze.
Lokālajā tāmē tas ir aprēķināts atsevišķu būvniecības veidu paredzamās izmaksas uzstādīšanas darbi(SMR). Paredzamās izmaksas tiek aprēķinātas bāzes, pašreizējā un prognozētā cenu līmenī.
Šis ir vēl viens izplatīts nepareizs priekšstats par pašvaldību tiesībām. Vidējā ēkas cena tiek iegūta pēc būvniecības veida, un to var izmantot valsts vai privāto organizāciju publicētās cenas. Piezīme. Tā būs būves pārdošanas cena. Tad pietiktu iekļaut zemes pārdošanas vērtību, un mums būtu kopējā pārdošanas vērtība.
Tomēr formula satur vairāk sastāvdaļu, kas cenšas panākt, lai rezultāts būtu pēc iespējas tuvāks realitātei. Šādas sastāvdaļas ir kvalitatīvi, specifiski īpašību faktori analīzē. Visizplatītākās ir šādas divas. Jau tā ēka, kas nolietojas apkopes trūkuma dēļ, zaudē vērtību. Tomēr drošību ir grūti klasificēt kā labu vai labu; ja slikti vai bez taupīšanas. Līdz ar to vairākas pašvaldības bez tālākas izskatīšanas neizmanto Saglabāšanas koeficientu, piemērojot tikai Nolietojuma koeficientu atbilstoši ēkas vecumam.
Pamatcenu līmenis (BLP) - tās ir izmaksas, kas aprēķinātas saskaņā ar pašreizējiem prognozētajiem standartiem un cenām (2001. gada paredzamā normatīvā bāze, resursu cenas pieņemtas no 01.01.2000.).
Pašreizējais cenu līmenis (TUP) - vērtība pašreizējā laikā.
Prognozētais cenu līmenis (PLP) - izmaksas par prognozēto laika periodu.
Grāmatvedības nolūkos būvniecībai tiek piemērots pilns lineārais nolietojums 25 gadu laikā. Pieņemsim, ka katru gadu ēka nolietojas par 4%. Ir svarīgi atcerēties, ka zeme nenolietojas; nolietojums skar tikai ēku. Tomēr vērtēšanas nolūkos pieņemtais kritērijs ir atšķirīgs.
Nolietojums ir produkta vidējais nolietojums. Fiziskais nolietojums ir saistīts ar nolietojumu sastāvdaļasšī izstrādājuma pēkšņu un nejaušu bojājumu vai materiāla vecuma vai vājuma dēļ. Funkcionālo slāpēšanu nosaka viens no šiem faktoriem.
Resursu metode izmaksu noteikšana ir aprēķins pašreizējās (prognozējamās) cenās un projekta risinājuma īstenošanai nepieciešamo resursu (izmaksu elementu) tarifos. Aprēķins tiek veikts, pamatojoties uz vajadzību pēc materiāliem, izstrādājumiem, konstrukcijām, kas izteiktas naturālajos metros, datiem par attālumiem un to piegādes metodēm būvlaukumā, celtniecības mašīnu darbības laiku un to sastāvu, strādnieku darbaspēka izmaksām. Sagatavojot tāmes resursu metode tiek izmantotas GESN-2001 kolekcijas (štata elementārās tāmes standarti).
Neatbilstība: neveiksmes dēļ projektā vai darba izpildē. Pārvarēšana: sakarā ar jaunu būvniecības tehnoloģiju vai jaunu materiālu parādīšanos. Anulēšana: tāpēc, ka tas nav pielāgots dažādiem mērķiem, kuriem tas tika uzcelts. Ēku fiziskās un funkcionālās nolietošanās aprēķināšanai izmantoto metožu vidū viena no visbiežāk izmantotajām metodēm ir Ross-Heidecke. Šī ir jaukta metode, kurā tiek apvienots faktiskais ēkas vecums un ēkas aizsardzības statuss. Izmantojot šo metodi, nolietojuma vai novecošanas ātrums ir parādīts tabulā, kas mēra procentuālo attiecību starp preces reālo vecumu un atsauces vecumu, tas ir, tās lietderīgās lietošanas laiku.
Resursu indeksa metode- paredz resursu metodes kombināciju ar būvniecībā izmantojamo resursu indeksu sistēmu. Tā atšķiras no resursu metodes ar to, ka resursu pašizmaksu nosaka bāzes cenu līmenī, un pēc tam, izmantojot indeksus, pārrēķina uz pašreizējo (prognozējamo) cenu līmeni.
Bāzes indeksa metode būvniecības izmaksu noteikšana balstās uz pašreizējo (prognožu) indeksu sistēmas izmantošanu attiecībā pret bāzes līmenī noteikto pašizmaksu. Paredzamās izmaksas tiek noteiktas, pamatojoties uz vienības cenām FER-2001 (federālās vienības cenas). Vienības cena– tās ir tiešo izmaksu izmaksas, kas noteiktas uz vienu darba mērvienību.
No praktiskā viedokļa amortizācijas likme lielākajā daļā pašvaldību ir blefs un netiek efektīvi piemērota. Galvenais iemesls ir tas, ka pašvaldībās nav īsti funkcionējošas tehniskās brigādes, kas periodiski apseko īpašumus, lai novērtētu to konservācijas stāvokli attiecībā pret faktisko būvniecības vecumu. Tas ir, zinot, ka būvniecības vecums nav tik grūts, vienkārši atjauniniet reģistru. Bet zināšanām par saglabāšanas stāvokli būs nepieciešama pastāvīga ārēja rūpība, tas ir, nodokļu aģenti pastāvīgos ārējos dienestos transportlīdzekļu, šoferu, rokas elektronisko iekārtu rīcībā.
Metode, kas balstīta uz palielinātiem aplēšu standartiem, ieskaitot datus no analogajiem objektiem, ir balstīta uz apkopoto izmaksu rādītāju (apkopoto tāmju standartu) izmantošanu pēc darbu veida vai būvniecības veida, kā arī ļauj izmantot datu banku par iepriekš uzbūvētu vai projektētu līdzīgu ēku un būvju izmaksām.
Ir vairākas pašvaldības iestādes ar šādu struktūru. Izmantojot abos rakstos izveidoto piemēru rezultātus, mums ir. Paplašināsim jūsu jautājumu, starp būvlaukuma, uzņēmuma vai projekta finanšu pārvaldību atšķirības ir niecīgas. Katrā gadījumā ir nepieciešams novērtēt nepabeigto darbu laikā T un novērtēt "atlikušo atlikumu, kas jāpabeidz", lai, salīdzinot ar prognozētajām ražošanas izmaksām, novērtētu, vai projekts būs rentabls.
Uzņēmuma kopējā rentabilitāte būs tikai katra uzņēmuma rentabilitātes summa. Sākotnēji detalizētāka būvlaukuma izmaksu tāme tiks balstīta uz objekta lauka darbiem, jo vieglāk un precīzāk būs salīdzinājums ar faktiskajām izmaksām. Katra mēneša beigās rēķini un rēķini tiek apmaksāti pret nesaņemtajiem rēķiniem.
Aprēķinu metodes izvēle paredzamās izmaksas atkarīgs no konkrētajiem būvniecības apstākļiem, finansējuma avotiem, klientu vēlmēm, izmaksu tāmes un normatīvā regulējuma atbilstības reģionā. Katrai metodei ir vairākas priekšrocības un trūkumi.
Bāzes indeksa metode
Šī metode prasa salīdzinoši nelielu darbaspēka ieguldījumu no izmaksu aprēķinu inženiera. Atšķirīga iezīme ir stingra noteiktība par resursu bāzes izmaksām un indeksu sistēmas relatīvā stabilitāte.
Darba stundu skaits, kas atlikušas, lai pabeigtu darbu. Nodrošiniet stundas par prognozētajām likmēm. Ja nepieciešams, noteikti ņemiet vērā gan stundu skaitu, gan stundas likmi. Neierobežoti rezultāti. Materiāli pasūtīti, bet nav piegādāti vai parādīti.
Materiāli pasūtīti, nevis nosūtīti, bet parādīti. Pieskaitāmās izmaksas, daži padomi:. Nosakiet izmaksas, kuras var tieši attiecināt uz vietni. Tas ir jautājums par izmaksu masas ierobežošanu. Analizēt būvlaukuma darbību un tās ietekmi uz dažādām sadalāmajām analītisko sekcijām. Veiciet vēsturisko analīzi, lai noteiktu % sadalījumu. Lūdziet lauku vadītājiem veikt šo % sadalījumu, viņi labi pārzina savas darbības un viņu aplēses kopumā ir godīgas. Ik pa laikam pajautājiet par informācijas mērķi.
Galvenais trūkums ir diezgan liela kļūda izmaksu noteikšanā vidējo normu, cenu un indeksu izmantošanas dēļ.
Veidi tāmes dokumentācija
| Parauga Nr. | Nosaukuma paraugs | Parauga mērķis |
| №1 | SSR kopsavilkuma tāmes aprēķins | Tiek aprēķinātas būvniecības izmaksas kopumā. Būvniecības izmaksas tiek aprēķinātas pa nodaļām (12 nodaļas jaunbūvei, 9 nodaļas renovācijas darbiem). Būvniecība = Būvniecība + Montāža + Aprīkojums + Ref.r Kopsavilkuma tāmes izmaksas tiek noteiktas, pamatojoties uz objektu tāmēm. |
| №2 | Izmaksu kopsavilkums | Tāmes dokuments, kas nosaka ēku un būvju vai to rindu būvniecības izmaksas gadījumos, kad līdzās ražošanas objektiem projektēšanas un tāmes dokumentācija mājokļiem, civiliem un citiem mērķiem. |
| №3 | Objekta tāme | Tiek aprēķinātas objekta būvniecības izmaksas. Tas ir tāmes dokuments, uz kura pamata tiek noteikta objekta līgumcena. Objekta tāme sastādīta, pamatojoties uz lokālām tāmēm. Objekts = Būvniecība + Uzstādīšana + Tehniskais aprīkojums + Ref.r |
| №4 | Vietējās aplēses | Tiek aprēķinātas noteikta veida būvniecības un uzstādīšanas darbu izmaksas. Ssmr = PZ + NR + Psm Vietējā tāme tiek sastādīta, pamatojoties uz daudzumu deklarāciju, darba rasējumiem, darba dokumentāciju vai citu dokumentu, pēc kura var noteikt darba apjomu. |
| №5 | Vietējo resursu pārskats | Darba pabeigšanai nepieciešamo resursu sastāvs un daudzums tiek noteikts, pamatojoties uz projekta datiem. Pārskatā aprēķināti resursi: - būvstrādnieku darbaspēka izmaksas, cilvēkstunda - mašīnu un mehānismu lietošanas laiks, mašīnstunda - materiālu patēriņš, dabiskās mērvienības. |
| №6 | Paziņojums par paredzamajām būvniecības izmaksām, kas iekļautas palaišanas kompleksā | Tiek aprēķinātas palaišanas kompleksā iekļauto objektu paredzamās izmaksas, kā arī vispārīgie būvlaukuma darbi un izmaksas. |
| №7 | Izziņa par paredzamo objektu un darbu izmaksām | To sastāda, kad ēku un būvju būvniecības laikā plānots veikt dabas vides aizsardzības pasākumus. Aprēķinot, tiek saglabāta kopsavilkumā pieņemtā objektu un darbu numerācija. tāmes aprēķins būvniecības izmaksas. Izziņā iekļautas tikai paredzamās ar vides aizsardzības pasākumiem tieši saistīto objektu un darbu izmaksas. |
| №9 | Materiālu, izstrādājumu un konstrukciju izmaksu aprēķins | Tiek aprēķināta viena materiāla mērvienības izmaksas. Aprēķins ir balstīts uz aprēķinu transporta izmaksas. |
| №10 | Transporta izmaksu aprēķins | Tiek aprēķinātas izmaksas par 1 tonnas kravas transportēšanu no nodošanas vietas patērētājam uz noliktavu vai būvlaukumu uz vietas. |
14.Būvniecības izmaksu noteikšanas metodes un tāmes dokumentācijas sastāvs projektiem.
Lai vienkāršotu būvniecības izmaksu noteikšanu, ir izstrādātas četras speciālas metodes:
Runa ir par sākšanu no esošajām izmaksām, tāpēc, ja sadalīsim Pāvilu, mums būs jāapģērbj Pēteris. Nevienu pazudušu bāreņu nevar pamest. Pārbaudiet pieskaitāmo izmaksu % izmaiņu ietekmi uz galīgajām izmaksām. Investīciju laiks, lai precizētu% no kopējiem izdevumiem, var atkal palielināties bez procentiem, jo ietekme uz izmaksu izmaiņām ir niecīga. No otras puses, trūkst darbaspēka vai materiālu, kas var apgāzt pieņemtos lēmumus.
Es vēlos vērst jūsu uzmanību uz šādiem jautājumiem. Obligāti katram vietnei nepieciešamajam materiālam ir jābūt pasūtījuma veidlapai un pēc tam tiek piegādāta piegādes kvīts, lai apstiprinātu rēķinu. Analīzes kvalitāte ir cieši saistīta ar uzņēmuma organizācijas sniegtās informācijas smalkumu.
Pamata kompensācijas metode ir tāda, ka to nosaka bāzes cenas, ņemot vērā to, ka cenas un tarifi var mainīties, un jau sākuma brīdī Būvniecības darbi tie tiek atjaunināti atkarībā no tā, kā mainās cenas un tarifi.
Resursu metode ir visu prognozēto cenu un būvniecības izmaksu elementu īpašs aprēķins. Izmantojot šo metodi, visas izmaksas par produktiem un materiāliem, nepieciešamais ierīču un mašīnu darbības laiks, darbinieku darba izmaksas tiek noteiktas tikai dabiskās izmaiņās, visas cenas tiek pieņemtas pašreizējās tāmes aprēķināšanas brīdī.
Analizējot būvlaukuma izmaksas, ir jābūt pieejamiem līdzekļiem operācijām pirms un pēc objekta galīgās “pārņemšanas”. Jautājuma tēma ir plaša. Šīs dažas rindiņas ir tikai skice, lai pielāgotos situācijām, kas patiesībā notiek uz zemes. Šāda veida analīze var būt veiksmīga tikai tad, ja metodoloģija, kas balstīta uz skaitļiem un argumentāciju, atspoguļo realitāti uz vietas.
Vietne vienmēr ir problēma. Pirmkārt, paldies par jūsu izcilo iejaukšanos manā jautājumā. Reālas briesmas ir tas, ka vietne netiek laikus novērota un, iespējams, apakšlīgumu izmantošana ir svarīgāka, nekā paredzēts. Komandas vadītājam katru nedēļu ir jāziņo par laika novērojumiem, un vadības kontroles uzdevums ir pārbaudīt šos imputācijas laikus un parādīt, ka esat uz vietas: pārliecība par laiku un uz vietas uzsākti pirkumi ir kontroles stūrakmens.
Resursu indeksa metode, kas apvieno cenu indeksu sistēmu un resursu metodi būvniecībai. Cenu indekss ir bāzes cenu attiecība pret pašreizējām cenām (darba dienu skaits, lai noteiktu lielumu algas strādnieki, kuri veic noteiktus būvmašīnu apkalpošanas darbus; laiks, kurā mašīnas tika izmantotas celtniecībā; izmantoto materiālu, izstrādājumu, detaļu un konstrukciju skaits).
Stundas likme jāaprēķina, izmantojot produktīvo stundu saucēju, bet skaitītājs - kopējo darbaspēka izmaksu summu, ieskaitot braucienus starp darbiem, ja nepieciešams. Finanšu direktors. Apmēram 20 gadus vadot lielus autobūves projektus, grūtības sagādā biznesa budžeta funkcionālais sadalījums un realizētā pārējā aplēse, kas nereti tiek izteikta vārdos, un visi zina, ka vārdam var būt vairākas nozīmes.
Projektētājs informēs, ka moduļa mehāniskās izpētes ir pabeigtas, kas nenozīmē, ka tiek veidota klienta dokumentācija. Neaizmirstiet izlases preci un garantēto preci, ja nepieciešams. Papildus dalībnieku skaitam šajā fāzē tiek uzkrāti visi uzņēmuma zemas kvalitātes dati, un tāpēc 2° apdraudējumiem ir progresa indikatori, definējot vietnes atskaites punktus un sagaidāmo stāvokli katrā solī: Piemērs. Mašīnas uzstādīšana ietver līdzekļu nostiprināšanu, līmeņa iestatīšanu, pieslēgšanu enerģijām. šī metode ļauj veikt rūpīgāku novērošanu un līdz ar to ticamāku atlikumu, ieskaitot 3° kaprīzes.
Bāzes indeksa metode, kas izmanto pašreizējās un prognozētās cenas salīdzinājumā ar vērtību, kas noteikta iepriekšējā perioda līmenī vai atsauces līmenī. Salīdzinot ar resursu metodi, visi izdevumi netiek noteikti, izmantojot dabiskos rādītājus. Cenu samazināšana tiek veikta, reizinot bāzes izmaksas ar noteiktiem indeksiem.
Daudzi uzņēmumi izmanto darba laika uzskaites lapas, lai sagatavotu algu sarakstu, kas nozīmē, ka darbiniekiem ir regulāri jāatgriež darba laika uzskaites tabulas galvenajam birojam pārskatīšanai. Lai nodrošinātu labāku sadalījumu, darbiniekiem vienā un tajā pašā gadījumā var būt dažādi punktu numuri.
Lai tos piešķirtu pēc funkcijas, piemēram, izsekošana, implants, fokuss un ierobežojums līdz 3 vai 4 max. Uz vienu darbinieku, pretējā gadījumā viņi visu norādīs tikai uz 1, paskaidrojot, ka viņiem nav laika sekretariātam. Visbeidzot, mēs necenšamies būt precīzs tuvākā analītiķis, tās ir tendences, kuras ir interesantas analīzei. Svarīgs šīs problēmas parametrs ir jūsu uzraudzības un projektu vadības kvalitāte.
Šīs būvniecības izmaksu aplēses metodes tiek izvēlētas atkarībā no līguma vai vienošanās nosacījumiem un kopējās ekonomiskās situācijas. Visbiežāk tiek izmantotas resursu un resursu indeksa metodes, bet šobrīd tiek izmantota bāzes indeksa metode.
Sastāvs ļauj noteikt paredzamās izmaksas dažāda veida būvizstrādājumiem: būvniecības un uzstādīšanas darbi, būvprojekti, būvniecība kopumā un, ja nepieciešams, tajos iekļautie palaišanas kompleksi un būvniecības fāzes.
Tie ļauj novērtēt īpašumu vai īpašumtiesības, piešķirot tam vērtību, kas tiek atņemta no līdzīgu vai līdzīgu īpašumu pārdošanas darījumu analīzes. Šīm metodēm ir vairākas variācijas atkarībā no produkta veida. Atkarībā no ēkas veida izvēlētie pasākumi var būt virspusēji vai izdevīgi.
Šajā gadījumā vērtētājam jānorāda iemesli, kāpēc metodes izmantošana ir nepieņemama vai neefektīva, un citas metodes, ko viņš ir pieņēmis. Salīdzināšana bieži vien var būt sarežģīta pieeja ieguldījumu īpašumiem vai pilsētu attīstībai.
Divpakāpju projektā pirmajā posmā tiek izstrādāts pilns tāmes dokumentācijas sastāvs - priekšizpēte (projekts) tāmes aprēķinu veidā, un to var precizēt darba dokumentācijas stadijā, sastādot lokālās un vietas tāmes, ja tas ir paredzēts līgumā par projektēšanas darbi. Detalizētās projektēšanas stadijā tiek sastādītas lokālās un vietas tāmes un būvniecības izmaksu kopsavilkuma tāme.
Atdeves metodes pamatā ir jebkuri esošie vai esošie ienākumi, teorētiskie vai potenciālie ienākumi, vai abi, un pēc tam tiek izmantotas atdeves likmes, kapitalizācija vai diskonta likmes. Šo metodi var piemērot vairākos veidos, jo īpaši saskaņā ar ienākuma nodokļa bāzi, kurai atbilst individuālās peļņas likmes.
Francijā bāzi parasti veido dzīvojamās telpas ar bruto īres maksu vai gada neto īres maksu, izņemot īres izmaksas; komerciālajā nekustamajā īpašumā neto vai trīskāršā neto nomas maksa, bez nodokļa un bez nomas maksas. Ja atbilstības summas liela renovācija vai ir jāmaksā kapitālie darbi, tos atskaita no kapitalizētās izmaksas.
Būvniecības (kapitālā remonta) izmaksu kopsavilkuma tāme
Izmaksu kopsavilkums
Objekta tāmes aprēķins (objekta tāme)
Vietējās tāmes aprēķins (lokālais aprēķins)
Vietējo resursu pārskats
Vietējo resursu aprēķins (vietējo resursu aprēķins)
Paziņojums par palaišanas kompleksā iekļauto objektu būvniecības paredzamajām izmaksām
Diskontētās naudas plūsmas metode ietver nākotnes naudas plūsmu diskontēšanu
Novērtētājs projicē visas prognozētās plūsmas, indeksus un reversijas pētījuma periodā, kā arī iespējamo tālākpārdošanas vērtību pētījuma perioda beigās. Visas plūsmas tiek samazinātas līdz pašreizējai vērtībai, izmantojot vienu vai vairākas diskonta likmes.
Šīs metodes tiek izmantotas, lai novērtētu ēkas, kuras tiek attīstītas un renovētas. Tos dažreiz sauc arī par "meliorācijas" metodi, "operatora atpakaļskaitīšanu" vai "attīstības budžetu". Tos var izmantot arī izmaksu noteikšanai esošā ēka, bet paredzēts lielai pārstrukturēšanai vai rekonstrukcijai.
Paziņojums par paredzamo objektu un dabas vides aizsardzības darbu izmaksām
Vietējās tāmes (budžeta aprēķini) ir primārie tāmes dokumenti un tiek sastādīti noteikta veida darbiem un izmaksām ēkām un būvēm vai vispārīgiem būvlaukuma darbiem.
Objektu tāmes (budžeta aprēķini) nosaka paredzamās objekta būvniecības izmaksas, apvienojot datus no vietējām tāmēm (budžeta aprēķiniem).
Uzņēmumu, ēku un būvju (vai to rindu) būvniecības izmaksu konsolidētās aplēses tiek sastādītas, pamatojoties uz būvlaukuma tāmēm (tāmēm), vietējām tāmēm vispārīgiem būvlaukuma darbiem un aplēsēm par atsevišķiem izmaksu veidiem.
Izmaksu kopsavilkums tiek sastādīts gadījumā, ja būvlaukumā ir industriāliem, mājokļiem, civiliem un citiem mērķiem paredzēti objekti, kuru izmaksas nosaka neatkarīgas kopsavilkuma tāmes.
Gadījumos, kad uzņēmuma, ēkas un būves būvniecības laikā paredzēts veikt vides aizsardzības pasākumus, tiek sastādīta izziņa par paredzamo objektu un dabas vides aizsardzības darbu izmaksu izmaksu.
